Прямые договора с каждым жильцом - редкость. Тем более, закон (на Украине) прямо закрепляет право жильцов создать ТСЖ в любой момент).
И были прециденты "скидывания ярма" целыми микрорайонами.
Суть проблемы - в общем собрании жильцов.
Если и удается собрать кворум,
дебилы занимают эфир и пиздец.
Но чаще просто не собирается кворум.